V tomto článku sa preto pozrieme na to, čo všetko by mala správne zostavená kúpna zmluva obsahovať, aby naplnila literu zákona a súčasne chránila záujmy oboch strán. Ak plánujete kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, pravdepodobne sa chystáte na jeden z najväčších životných krokov. Právnu ochranu a istotu bezproblémového prevodu vlastníctva vám zabezpečí práve kvalitne vypracovaná kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť.
Čo je kúpna zmluva na nehnuteľnosť?
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je právny dokument, ktorý zaznamenáva a preukazuje dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Keďže ide o dvojstranný právny akt (kúpa – predaj), zvykne sa označovať aj ako kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť.
Táto zmluva upravuje všetky podmienky kúpy a predaja, najmä však záväzok predávajúceho previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a odovzdať mu predmetnú nehnuteľnosť a povinnosť kupujúceho prevziať si predmet kúpy a zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu.
| Dobre vedieť: Na Slovensku musí byť kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť uzatvorená písomne s úradne overenými podpismi alebo formou notárskej zápisnice. |
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Legislatívne požiadavky
Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa ako právny akt riadi všeobecnými ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. – Občiansky zákonník. Ten zároveň v § 133, ods. 2 hovorí, že ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností.
Z tohto titulu je pri vypracovaní zmluvy dôležité zohľadniť aj ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Obsah zmluv spôsobilých na zápis do katastra presnejšie definuje § 42 tohto zákona.
Ak sa jedná o kúpnu zmluvu na byt, treba brať do úvahy aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Obsahové náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu sú zakotvené v § 5 tohto zákona.
| Náš tip: Je mimoriadne dôležité, aby kúpna zmluva na nehnuteľnosť okrem zákonom požadovaných náležitostí obsahovala aj požiadavky, práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Minimalizuje sa tak riziko nedorozumení a sporov. Pamätajte na to najmä v prípade, ak použijete univerzálny vzor kúpno-predajnej zmluvy na nehnuteľnosť dostupný online. |
Kľúčové náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Každá kúpno-predajná zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať minimálne zákonom stanovené náležitosti. V opačnom prípade je považovaná za neplatnú, resp. z pohľadu katastra za nespôsobilú na zápis práv k nehnuteľnosti.
Zákonom stanovené náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
- Označenie účastníkov práv k nehnuteľnosti – zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho): Potrebné je uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak je predávajúcim alebo kupujúcim právnická osoba, uvádza sa jej názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené.
- Označenie predmetu predaja a kúpy: Uvádza sa list vlastníctva, katastrálne územie a ďalšie údaje podľa typu nehnuteľnosti:
| Typ nehnuteľnosti | Údaje |
| Pozemok | parcelné číslo, parcela registra „C“ alebo „E“, druh a výmera pozemku |
| Stavba | súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená |
| Byt | číslo bytu, poschodia, vchodu a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. na priľahlom pozemku |
| Dom | súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je dom postavený |
| Náš tip: Nezabudnite na spoluvlastníkov. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. Netreba tiež zabúdať, že ak sa predáva spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo. Výnimkou je len prevod na blízku osobu, kde sa predkupné právo neuplatňuje. |
-
- Predmet právneho úkonu: Predmetom je predaj a kúpa. Uvádza sa, že predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva vyššie špecifikovanú nehnuteľnosť (predmet predaja a kúpy) za dohodnutú kúpnu cenu.
- Kúpna cena: Uvádza sa dohodnutá kúpna cena v eurách číslom aj slovom, termín, spôsob, podmienky úhrady a dôsledky neuhradenia (napr. odstúpenie od zmluvy).
- Miesto a čas právneho úkonu: Každá kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí byť označená miestom a dátumom jej uzatvorenia.
- Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho: Vyžadujú sa úradne overené podpisy.
| Prečítajte si tiež: Nájomná zmluva na byt: Čo všetko by mala obsahovať? |
Zákonom stanovené náležitosti kúpnej zmluvy na byt
Kúpna zmluva na byt sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať:
- Popis bytu a nebytového priestoru v dome: Uvádza sa číslo bytu, vchodu, opis nebytového priestoru, podlahová plocha, popis príslušenstva a vybavenia.
- Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu: Uvádza sa aj podiel na spoločných zariadeniach domu, príslušenstve, pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
- Určenie a popis spoločných častí domu: Vrátane popisu spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.
- Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku: Uvádza sa aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Uvádza sa aj vykonávateľ správy bytového domu.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany: Ak sa takéto objekty v dome nachádzajú.
| Viete, že…
…prílohou kúpnej zmluvy na byt je aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách? Nevyžaduje sa len v prípade, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. |
Ďalšie odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Ďalší obsah zmluvy je potrebné vypracovať s ohľadom na špecifiká konkrétnej nehnuteľnosti a požiadavky oboch zmluvných strán. Odporúčame zakotviť najmä:
-
- Stav predmetu predaja a kúpy: Detailný popis stavu nehnuteľnosti. Môže obsahovať aj popis hnuteľných vecí a prehlásenie kupujúceho, že sa so stavom nehnuteľnosti oboznámil.
- Ťarchy a bremená: Prípadne prehlásenie predávajúceho o tom, že žiadne ťarchy neexistujú.
- Odovzdanie nehnuteľnosti: Uvádza sa termín a podmienky, za ktorých sa predávajúci zaväzuje nehnuteľnosť odovzdať a kupujúci prevziať.
- Dohoda o poplatkoch: Kto bude znášať poplatky spojené s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti, napr. odmena notára, poplatok za overenie podpisov, za katastrálne konanie.
- Plnomocenstvo na právne úkony v katastrálnom konaní: V prospech kupujúceho na všetky právne úkony smerujúce k povoleniu vkladu vlastníckeho práva a k oprave prípadných chýb v zmluve.
- Riešenie sporov: Náležitosti o spôsobe riešenia sporov a nedodržania záväzkov ukotvených v zmluve, napr. zmluvná pokuta, odstúpenie od zmluvy.
| Dobre vedieť: Ak kúpna zmluva na nehnuteľnosť po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, opravu možno vykonať len dodatkom k zmluve. |
Praktické tipy na záver
- Ak sa chystáte predávať alebo kupovať nehnuteľnosť, kúpnu zmluvu by vám mal vypracovať právnik.
- Každý vzor kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť dostupný online vám odporúčame použiť len ako inšpiráciu. Vypracovanú zmluvu si následne nechajte skontrolovať právnikom.
- Všetky ustanovenia zmluvy si dôkladne prečítajte. Trvajte na zapracovaní svojich pripomienok. Nepodpisujte nič, čomu nerozumiete.
- Kúpnu zmluvu budete prikladať aj ako prílohu k návrhu na vklad do katastra. Pripravte si ju preto minimálne v troch rovnopisoch.
- Pri odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu je užitočné spísať tzv. preberací protokol, v ktorom zmluvné strany podpismi odsúhlasia stav nehnuteľnosti v okamihu preberania. Uvádzajú sa aj stavy meračov.
