Nájomná zmluva na byt je kľúčový dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak je vypracovaná správne, obom stranám poskytne právnu istotu a pomôže predísť mnohým problémom. Čo všetko by teda mala kvalitná nájomná zmluva na byt obsahovať, aby bola záväzná, jasná a pre obe strany užitočná?
Nájomná zmluva na byt v paragrafoch
V podmienkach slovenskej legislatívy je možné nájomnú zmluvu na byt uzatvoriť dvomi spôsobmi:
- v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka alebo
- podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Občiansky zákonník sa primerane vzťahuje aj na zmluvu na krátkodobý nájom bytu. Zákon však vymedzuje ustanovenia, ktoré sa v tomto prípade neuplatňujú, napr. zabezpečenie bytovej náhrady nájomcovi v prípade vypovedania zmluvy zo strany prenajímateľa.
Náš tip: V praxi tak môže byť nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu pre prenajímateľa oveľa výhodnejšia. |
#1 Nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka
Nájomná zmluva bytu sa väčšinou uzatvára v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorý taxatívne stanovuje aj osobitné podmienky pre nájom bytu. Takouto nájomnou zmluvou prenecháva prenajímateľ nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.
V zmysle § 685 Občianskeho zákonníka je nájom bytu chránený, t. z. ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov určených zákonom. Uplatňuje sa pritom minimálne 3-mesačná výpovedná lehota. Nájomcovi môže navyše pri výpovedi zmluvy zo strany prenajímateľa vzniknúť právo na bytovú náhradu. Prenajímatelia preto v praxi často nadobúdajú pocit, že zákon je naklonený na stranu nájomcu a nedostatočne chráni ich majetkové práva.
#2 Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu
Zákon č. 98/2014 Z. z. upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celkovo teda môže krátkodobý nájom trvať najviac šesť rokov. Nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom bytu nemožno uzavrieť na dobu neurčitú.
V zmysle § 10 zákona sa aj na nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom bytu vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka avšak s istými výnimkami, ktoré sú v praxi zásadné.
- V prípade krátkodobého nájmu nie je nájomca oprávnený dať prenajatý byt do podnájmu tretej osobe. Občiansky zákonník toto právo nájomníkovi deklaruje, ak nájomná zmluva o prenájme bytu neurčuje inak.
- Výpovedná lehota je v prípade krátkodobého nájmu minimálne 1 mesiac, v prípadoch stanovených zákonom (napr. pri neplatičoch) možno uplatniť aj 15-dňovú výpovednú lehotu. Ak je uzavretá nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka, platí 3-mesačná výpovedná lehota.
- Vysťahovanie nájomníka z bytu po vypovedaní krátkodobého nájmu nie je viazané na bytové náhrady ani iné kompenzácie. Oproti tomu Občiansky zákonník deklaruje, že nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada (ak na ňu podľa zákona má právo).
Prečítajte si tiež: Agent nájomcu: Váš osobný sprievodca prenájmom bez stresu a zbytočných komplikácií |
Nájomná zmluva na byt: Obsahové náležitosti
Minimálne obsahové náležitosti nájomnej zmluvy bytu sú vymedzené Občianskym zákonníkom aj zákonom o krátkodobom nájme bytu. Nasledujúce odporúčania ohľadom obsahu nájomnej zmluvy sme zostavili tak, aby spĺňal požiadavky oboch zákonov a súčasne poskytol zmluvným stranám dostatočnú právnu ochranu.
Náš tip: Ak si na webe vyhľadáte vzor nájomnej zmluvy na stiahnutie, dôsledne si skontrolujte, či dokument obsahuje všetky nevyhnutné obsahové náležitosti. Ideálne je však prenechať vypracovanie nájomnej zmluvy na odborníka. |
Názov dokumentu
Spravidla sa uvádza „Nájomná zmluva”.
Legislatívne vymedzenie
V zmysle akého zákona sa zmluva uzatvára. Uvádza sa:
- V prípade dlhodobého nájmu resp. nájmu na dobu neurčitú: § 685 a nasl. Zákona č. 40/1964 Z.z. Občiansky zákonník v platnom znení.
- V prípade nájmu v trvaní do 2 rokov: § 3 a nasl. Zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov.
Údaje o zmluvných stranách
Osobné údaje prenajímateľa a nájomníka. Uvádza sa:
- v prípade fyzickej osoby: meno a priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia,
- v prípade fyzickej osoby – podnikateľa: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo,
- v prípade právnickej osoby: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať.
Náš tip: Praktické je uviesť aj bankové spojenie vo forme IBAN. |
Označenie a opis predmetu nájmu
Aby bol prenajímaný byt jasne špecifikovaný a nezameniteľný s inou nehnuteľnosťou, je dôležité ho vymedziť adresou, súpisným číslom, číslom vchodu, poschodím a číslom bytu, katastrálnym územím, parcelou a číslom listu vlastníctva.
Uvádza sa aj podlahová plocha bytu, počet obytných miestností, príslušenstvo (napr. kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, pivničná kobka atď.), vybavenie bytu (napr. kuchynská linka, spotrebiče, vstavané skrine a i.) a opis stavu bytu. Potrebné je pomenovať aj prípadné závady a poškodenia, resp. vložiť prehlásenie prenajímateľa o ich neprítomnosti a nájomcu o tom, že sa so stavom predmetu nájmu riadne oboznámil.
Rozsah užívania predmetu nájmu
Zahŕňa vymedzenie častí bytu a príslušenstva, ktoré je nájomca oprávnený užívať. V tomto bode možno tiež ukotviť nesúhlas s prenajatím bytu alebo jeho časti tretím osobám (dôležité uviesť najmä v nájomnej zmluve na byt podľa Občianskeho zákonníka).
Určenie nájomného a výšky úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu
Možno uviesť pevnú sumu, ktorou je stanovené mesačné nájomné alebo jednoznačný spôsob jeho výpočtu. Súčasne tu treba vymedziť spôsob úhrady nájomného, ďalšie poplatky spojené s užívaním bytu, ako sú preddavky na energie, internet, satelitnú televíziu a i., termíny splatnosti a spôsob úhrady prípadných nedoplatkov za energie. V tejto časti sa tiež možno dohodnúť na zábezpeke, teda návratnej zálohovej platbe.
Viete, že…
…podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nesmie výška zábezpeky prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu? |
Určenie doby nájmu
Časové vymedzenie začiatku a ukončenia nájmu. V prípade nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu nesmie toto obdobie prekročiť 2 roky. Rovnako odporúčame podrobne špecifikovať možnosti ukončenia nájmu a výpovednú lehotu.
Vyhlásenie nájomcu
Ak sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, musí obsahovať vyhlásenie, že si je nájomca tejto skutočnosti vedomý.
Iné a záverečné ustanovenia
Odporúčame podrobne uviesť všetky zásadné skutočnosti, podmienky nájomného vzťahu ako aj práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu (napr. právo prenajímateľa skontrolovať byt v prítomnosti nájomcu, zákaz fajčiť v priestoroch bytu, zákaz držania domácich zvierat, spôsob riešenia porúch a i.).
Malá rada na záver
Nájsť na internete vzor nájomnej zmluvy naozaj nie je nič zložité. Stačí zadať do vyhľadávača „nájomná zmluva byt”, „nájomná zmluva byt vzor” alebo „nájomná zmluva byt na stiahnutie” a môžete si vyberať z desiatok dokumentov.
Na takéto voľne dostupné šablóny sa však nespoliehajte. V prípade, ak by nájomná zmluva neobsahovala všetko potrebné, mohli by ste sa dostať do právnych problémov alebo nevýhodnej situácie pri prenájme nehnuteľností. Vypracovanie nájomnej zmluvy patrí do rúk právnikovi. V realitnej kancelárii Dahleh vám aj s touto službou veľmi radi pomôžeme.