Pýtate sa, koľko dostanem hypotéku? Jej výška často rozhoduje o tom, akú nehnuteľnosť si môžete ako záujemca o vlastné bývanie reálne dovoliť. Mnohí žiadatelia si však neuvedomujú, že banka pri posudzovaní žiadosti nezohľadňuje len výšku príjmu, ale aj ďalšie dôležité faktory. Ako teda prebieha posudzovanie klienta bankou a čo všetko rozhoduje o tom, akú hypotéku dostanem?
Aká je maximálna výška hypotéky a čo ju ovplyvňuje?
Zjednodušene sa dá povedať, že o tom, akú vysokú hypotéku dostanete, rozhoduje nižšia z hodnôt, ktoré vzídu z výpočtov zohľadňujúcich vaše príjmy a výdavky.
Akú hypotéku dostanem podľa príjmov?
Existuje tzv. parameter DTI (debt to income), ktorý určuje maximálnu výšku hypotéky ako 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa.
Príklad: Ak by bol váš čistý mesačný príjem 1 000 eur, váš úverový limit podľa DTI je
8 x 12 x 1 000 eur = 96 000 eur.
| Dobre vedieť: U klientov nad 40 rokov sa DTI postupne znižuje o 0,25 každý rok. Vo veku 41 rokov máte teda nárok už len na 7,75-násobok čistého ročného príjmu, vo veku 42 rokov na 7,5-násobok atď. |
Akú hypotéku môžem dostať podľa výdavkov?
V tomto prípade vstupuje do hry tzv. parameter DSTI (debt service to income), určujúci 40%-tnú rezervu, ktorá nesmie byť použitá na splácanie úverov. Okrem toho sa pri výpočte maximálnej hypotéky podľa výdavkov zohľadňujú životné minimá žiadateľov a vyživovaných detí, ako aj splátky už existujúcich úverov. Na výpočet sa používa tento vzorec:
maximálna splátka hypotéky = (celkové príjmy − životné mimimá) x 0,6 − existujúce splátky úverov)
Príklad: Manželia s 2 maloletými deťmi majú spoločný čistý mesačný príjem 2 000 eur. Aktuálne nemajú žiadne iné úvery. Ich maximálna mesačná splátka bude stanovená nasledovne: (2 000 − 284,13 − 198,22 − 129,74 − 129,74) x 0,6 − 0 = 754,90.
Poznámka: Vo výpočte boli použité sumy životného minima platné od 1.7.2025.
Vplyv stress testu a LTV na výšku hypotéky
Zákon ukladá banke povinnosť zahrnúť do určenia limitu aj dopad možného navýšenia úrokovej sadzby. Výpočet maximálnej splátky hypotéky podľa výdavkov preto prechádza ešte tzv. stress testom. Ide o simulované navýšenie bankou ponúkanej úrokovej sadzby o 2 %, maximálne na úroveň 6 %. To znamená, že dostanete hypotéku len do výšky, ktorá zodpovedá vašej maximálnej splátke pri úroku navýšenom o 2 %.
Rozhodnutie banky o tom, akú hypotéku môžete dostať, závisí aj od hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Tu vstupuje do hry parameter LTV (Loan to Value), teda pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti. Vyjadruje sa v percentách a počíta sa nasledovne:
LTV = (výška hypotéky/hodnota nehnuteľnosti) × 100
Príklad: Ak si chcete požičať 120 000 eur na byt, ktorého hodnota je 150 000 eur, LTV bude
(120 000/150 000) × 100 = 80 %.
Banky na Slovensku väčšinou poskytujú hypotéku do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. V určitých prípadoch môže byť LTV vyššie (napr. do 90 %), ale často ide ruka v ruke s vyšším úrokom.
| Dobre vedieť: Hodnota zakladanej nehnuteľnosti sa nerovná kúpnej cene. Dôležitý je znalecký posudok, príp. ocenenie nehnuteľnosti bankovým znalcom. Ak bude výsledok znaleckého posudku vyšší, môžete dostať vyššiu hypotéku. |
Posudzovanie klienta bankou
Aj keď pravidlá výpočtu maximálnej hypotéky sú zakotvené v legislatíve a v opatreniach NBS, každá banka si môže podmienky do istej miery upraviť. Rozdiely nebývajú vysoké, ale v niektorých pobočkách vám môžu stanoviť limit o 5 – 10% nižšie. To, akú vysokú hypotéku dostanete, môže ovplyvniť aj prísnejšie nastavené LTV.
Počíta sa maximálna výška hypotéky podľa príjmu?
Hoci vaše príjmy a výdavky sú pre banku kľúčové, posudzovanie pri schvaľovaní hypotéky máva oveľa širší záber. Banky sa zameriavajú na tzv. bonitu klienta, teda jeho spoľahlivosť alebo schopnosť a ochotu splácať dlhy.
Bonitu okrem príjmov a výdavkov ovplyvňujú aj ďalšie faktory. Najčastejšie sa berie do úvahy:
- pravidelnosť a pôvod príjmu – napr. typ zamestnania, druh úväzku, trvanie pracovného pomeru,
- úverová história klienta – existujúce alebo splatené úvery, disciplína splácania predchádzajúcich záväzkov,
- vek, vzdelanie, rodinný stav, miesto pobytu a iné demografické ukazovatele,
- aktuálna finančná a majetková situácia klienta.
Banka čerpá informácie aj z úverových registrov, z Centrálneho registra dlžníkov a z ďalších verejne dostupných zdrojov, napr. Sociálnej poisťovne alebo katastra nehnuteľností. Priťažiť vám môžu podlžnosti na poistnom, ale aj meškanie so splácaním úverov alebo ručenie iným osobám. Naopak, vyššiu bonitu dosiahnete, ak preukážete dostatočnú finančnú rezervu alebo vlastníctvo nehnuteľnosti.
| Prečítajte si tiež: Daňový bonus na hypotéku: Všetko, čo potrebujete vedieť o hypotéke pre mladých |
Dostanem hypotéku? Aké príjmy banka v žiadosti akceptuje?
Banky, samozrejme, akceptujú príjmy z pracovného pomeru alebo z podnikania. Zatiaľ čo u zamestnancov je stanovenie čistého príjmu jednoduché, určenie príjmu z podnikania býva o niečo zložitejšie. Banky väčšinou chápu ako príjem klienta určité % z celkových tržieb alebo obratov z podnikania, napr. 50 – 60% tržieb u živnostníka, ktorý si uplatňuje paušálne výdavky. Pravidlá pre s. r. o. bývajú nastavené osobitne.
Okrem príjmu z pracovnej činnosti môžete bankám dokladovať aj ďalšie príjmy, napr. dôchodok, výživné, príjem z prenájmu nehnuteľnosti alebo opatrovateľský príspevok. Banky však neakceptujú príležitostné príjmy z brigád alebo z práce na dohodu ani štátne sociálne dávky (napr. dávku v hmotnej núdzi).
Ako zistíte výšku hypotéky, na ktorú máte nárok?
Potrebujete si aspoň orientačne vypočítať, akú vysokú hypotéku dostanete? Najjednoduchší spôsob ponúkajú online hypotekárne kalkulačky. Okrem tých klasických, ktoré vám po zadaní požadovanej sumy a doby splácania vypočítajú úrok a mesačnú splátku, nájdete na webe aj hypokalkulačky podľa príjmu. Väčšinou je potrebné vyplniť niekoľko základných údajov ako čistý príjem domácnosti, vek, počet vyživovaných detí či výšku vašich súčasných finančných záväzkov a kalkulačka vám vypočíta, akú veľkú hypotéku môžete dostať.
Takýto výpočet je, samozrejme, len orientačný. Presnejšie informácie vám dokážu poskytnúť finanční poradcovia a hypotekárni špecialisti.
Akú hypotéku si môžete dovoliť?
Akú hypotéku by ste si podľa vašich príjmov mali zobrať tak, aby to bolo bezpečné a dlhodobo finančne udržateľné? Základné odporúčanie hovorí, že splátka hypotéky by nemala presiahnuť 30 – 40 % čistého mesačného príjmu.
Príklad: Čistý príjem domácnosti je 1 800 eur. Maximálna odporúčaná mesačná splátka (30 %) je 540 eur. Orientačná výška hypotéky pri splácaní na 30 rokov a pri úroku 4 % je 110 000 – 120 000 eur.
Výpočet, samozrejme, závisí aj od vašich ďalších výdavkov, finančných zdrojov, rezerv a životného štýlu. Nepýtajte sa teda len to, akú veľkú hypotéku môžem dostať alebo na akú hypotéku mám nárok, ale aj to, akú hypotéku si môžem dovoliť.
Rozhodovať by ste sa mali v prvom rade podľa vlastnej finančnej flexibility a nie podľa toho, koľko dostanete hypotéku v banke. Zohľadnite aj prípadné budúce zmeny finančnej situácie, napr. materskú dovolenku alebo štúdium detí. Pre prípad nepredvídateľných situácií, ako je napríklad náhla strata zamestnania, sa odporúča mať vytvorenú finančnú rezervu vrátane splátok na 3 – 6 mesiacov.
